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TAX CALCULATOR
3 秒算出你要繳多少稅
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TAX RATES
一張圖看懂各稅制的適用稅率
適用對象：105/1/1（2016年）後取得的不動產。以「持有期間」決定稅率。
持有期間 = 買入登記日 → 售出登記日
自用住宅（設籍居住滿 6 年）
享 400 萬免稅額，超過部分 10%
非自願因素（持有 2 年內）
調職、非自願離職等
45%
持有 2 年以內
35%
持有超過 2 年
HOW IT WORKS
賣屋稅務的計算邏輯其實很簡單
成交價 - 取得成本 - 費用 - 土地漲價總數額
先算出這筆交易你實際賺了多少錢
依持有期間 → 對應稅率
根據你持有房子多久，對應不同的稅率
課稅所得 × 適用稅率
獲利乘以稅率，就是你要繳的稅
取得成本
當初買房的總價
改良費用
裝修、修繕等支出
仲介服務費
房仲的服務費用
代書費
地政士的服務費用
土地登記規費
地政機關收取的規費
印花稅
交易契約的印花稅
土地漲價總數額
避免與土增稅重複課稅
搬運費
搬家相關費用
如果無法提供費用證明文件，國稅局會以成交價額的 3% 作為費用的推計扣除額。建議保留所有交易相關收據。
CASE STUDIES
透過真實案例，看懂房地合一稅的計算邏輯
弟弟贈與一半產權給哥哥，售出時需分開計算「自購部分」與「贈與部分」的稅務。同一棟房子，兩部分的稅額差距巨大。
物件
某某案例
出售價
700 萬
原始購入價
570 萬
購買時間
2020/07/22
贈與日期
2023/09/20
為什麼贈與部分稅額這麼高？
2016/1/1 後贈與取得的不動產，成本只能用「公告現值」而非實際市價。本案出售總價 700 萬，各方出售價 350 萬。哥哥自購部分成本 285 萬（市價），但弟弟贈與部分的政府認定成本僅約 39 萬（公告現值 ÷ 2 × CPI），僅約市價 13%，導致弟弟的課稅所得大幅增加。
成本 = 原始購入價 ÷ 2（市價）
成本 = 公告現值 ÷ 2 × CPI（僅約市價 13%）
弟弟（贈與部分）計算表
哥哥（自購部分）計算表
贈與成本大幅縮水
贈與取得只能用公告現值，而非實際市價，導致課稅所得大幅增加
持有期間分開計算
贈與部分從贈與日起算，持有較短導致稅率較高
出售價、成本、費用全部除以2
出售總價 700 萬各分 350 萬，取得成本、仲介費、契稅、代書費等全部均分
稅額差距懸殊
自購部分繳約 5.1 萬，贈與部分危需繳約 101.1 萬，差距近 20 倍
男方購入後贈與 1/2 給女方，出售時適用舊制（實價課稅），需分開計算「自購部分」與「贈與部分」的綜所稅。雖然稅率相同，但因成本認定差異，女方稅額是男方的 2 倍以上。
稅制
舊制（實價課稅）
出售價
750 萬
原始購入價
463 萬
購買時間
2013/05/10
贈與日期
2020/03/15
舊制 vs 新制的差異
此案例取得日期在 2016/1/1 前，適用舊制「實價課稅」。舊制的計算方式是：帳面獲利 × 房地比 = 財產交易所得，再併入綜合所得稅申報。房地比 = 房屋評定現值 ÷ (房屋評定現值 + 土地公告現值) ≈ 15.88%，因此實際課稅基礎遠低於帳面獲利。
成本 = 原始購入價 ÷ 2（市價）
成本 = 公告現值 ÷ 2 × CPI（僅約市價 37%）
男方（自購部分）計算表
女方（贈與部分）計算表
舊制用房地比課稅
舊制實價課稅只對「房屋」部分課稅，房地比 15.88% 大幅降低課稅基礎
贈與成本僅為公告現值
女方成本只能用公告現值 × CPI ≈ 86 萬，遠低於男方的市價成本 231.5 萬
土增稅各自獨立
自購部分土增稅 44,499 元、贈與部分 7,788 元，需分別計入各自的可減除費用
共同費用按比例分攤
賣方服務費、契稅、代書費等共同費用，按 50/50 比例分配給雙方
繼承取得的房產，持有期間可合併被繼承人的持有年數，有效降低適用稅率。成本以公告現值計算，貸款餘額可計入額外負擔。
出售價
3,500 萬
原始登記日
2019/10/31
貸款餘額
2,100 萬
繼承時房地現值
~696 萬
合計持有
6 年以上
貸款餘額可計入成本（額外負擔）
繼承取得的房產，若貸款餘額超過繼承時房地現值，超出部分可認列為「繼承取得房地之額外負擔」，從課稅所得中扣除。貸款金額越高，可扣除越多。記得要去請餘額證明，否則銀行會除戶。
Step 1：取得成本
Step 2：房地交易所得
Step 3：繼承取得之額外負擔
Step 4：應課稅所得
貸款餘額可計入成本
貸款餘額超過繼承時房地現值的部分，可作為「額外負擔」扣除，貸款越高扣越多
合併持有期間
繼承可追溯上一手持有時間，本案合計持有 6 年以上，符合自用住宅優惠
400 萬免稅額 + 10% 優惠
符合自用住宅條件（設籍滿 6 年），可享 400 萬免稅額，超過部分僅 10% 計稅
記得請餘額證明
要向銀行申請貸款餘額證明，否則銀行會除戶，就無法認列額外負擔
符合自用住宅條件（設籍居住滿 6 年、無出租營業），可享有 400 萬元免稅額，超過部分僅以 10% 計稅，是最優惠的節稅方案。
出售價
1,500 萬
取得成本
800 萬
持有期間
7 年 5 個月
設籍居住
7 年
自用住宅優惠條件
需同時符合：(1) 個人或配偶、未成年子女設籍居住連續滿 6 年 (2) 持有期間無出租、營業使用 (3) 個人與配偶、未成年子女於交易前 6 年內未曾適用此優惠。
400 萬免稅額
課稅所得先扣除 400 萬，大幅降低稅基
10% 優惠稅率
超過免稅額的部分僅以 10% 計稅，遠低於一般稅率
節稅效果驚人
本案節省約 104.7 萬，節稅幅度超過 80%
條件嚴格
需設籍居住滿 6 年且無出租營業，6 年內僅能使用一次
賣掉舊屋後 2 年內買新屋（或先買後賣），符合自用住宅條件即可申請退還已繳的房地合一稅。買貴退全額，買便宜退比例。
舊屋售價
1,800 萬
舊屋成本
1,200 萬
已繳稅額
90 萬
新屋購價
2,200 萬
舊屋持有 7 年，適用 20% 稅率。課稅所得 = 1,800 萬 - 1,200 萬 - 費用 - 土增額 ≈ 450 萬。應繳稅額 = 450 萬 × 20% = 90 萬。
買貴全額退
新屋價格 ≥ 舊屋售價，已繳稅額全數退還
買便宜按比例退
退稅額 = 已繳稅 × (新屋價 ÷ 舊屋售價)
先買後賣也適用
不限先賣後買，先買後賣同樣可以申請
5 年閉鎖期
退稅後 5 年內不得出租、營業或移轉，違者追繳
法拍屋以市價 6~7 折取得，看似划算，但若短期內轉售，房地合一稅率最高可達 45%。持有期間從法院核發權利移轉證書之日起算。
法拍取得價
480 萬
整修後出售價
780 萬
整修費用
60 萬
持有期間
1 年 8 個月
法拍屋短期轉售的高稅率陷阱
法拍屋雖然取得價低，但帳面獲利高。若持有不到 2 年就出售，適用 45% 最高稅率。即使扣除整修費用，稅額仍可能吃掉大部分利潤。建議至少持有 2 年以上再出售。
持有 < 2 年
45%
~87.8 萬
本案適用
持有 2~5 年
35%
~68.3 萬
持有 5~10 年
20%
~39 萬
法拍價低但稅率高
法拍屋取得價通常為市價 6~7 折，帳面獲利高，短期出售稅額驚人
整修費可列為成本
法拍屋整修費用可認列為「改良費用」，記得保留所有收據和發票
持有期間是關鍵
持有不到 2 年稅率 45%，超過 2 年降為 35%，差距巨大
非自願因素可降稅
若為法院強制執行（被法拍），可適用「非自願因素」20% 優惠稅率
夫妻間贈與不動產是免稅的，且出售時持有期間可合併計算、取得成本沿用原始購入價。這是與一般贈與最大的不同之處。
原始購入
1,200 萬
先生購入日
2018/03/15
贈與太太日
2022/06/01
太太出售價
1,800 萬
出售日
2025/09/10
夫妻贈與的三大優勢
(1) 贈與稅免稅（夫妻間贈與不課贈與稅）(2) 持有期間合併計算（從先生原始取得日起算）(3) 取得成本沿用原始購入價（非公告現值），與一般贈與大不相同。
成本 = 先生原始購入價 1,200 萬
成本 = 公告現值 × CPI（僅約市價 29%）
成本沿用原始購入價
夫妻贈與的取得成本是原始購入價 1,200 萬，而非公告現值 350 萬，差距巨大
持有期間合併計算
從先生 2018 年取得日起算，合計 7 年 6 個月，適用 20% 稅率
贈與稅免稅
夫妻間贈與不動產完全免課贈與稅，是合法的財產規劃方式
與一般贈與差異巨大
若為一般贈與，成本僅能用公告現值、持有從贈與日起算，稅額差距近 4 倍
預售屋在交屋前換約轉售，持有期間通常不到 2 年，適用 45% 最高稅率。房地合一 2.0 上路後，預售屋也納入課稅範圍，短期炒作成本大幅提高。
預售簽約價
1,500 萬
換約轉售價
1,850 萬
已付款項
300 萬
持有期間
10 個月
房地合一 2.0 對預售屋的衝擊
2021/7/1 起，預售屋換約也納入房地合一稅課稅範圍。換約轉售視同「出售房地」，持有期間從簽約日起算。不到 2 年出售適用 45% 稅率，2~5 年為 35%。
帳面賺 350 萬，實際到手不到 200 萬
轉售價差 350 萬，扣除房地合一稅 155.3 萬後，實際獲利僅約 189.7 萬。若再考慮已付頭期款的資金成本，實際投報率遠低於預期。
預售屋也要課稅
2021/7/1 起，預售屋換約轉售納入房地合一稅，不再是免稅天堂
45% 最高稅率
持有不到 2 年適用 45%，幾乎吃掉一半獲利
持有期間從簽約日起算
預售屋的持有期間從「簽訂預售屋買賣契約日」起算，非交屋日
建議持有至交屋後
等交屋後再出售，持有期間較長可降低稅率，且可列更多費用扣除
HOW TO
從判斷稅制到算出稅額，一步一步帶你走
首先確認不動產的「取得日期」。2016/1/1 以後取得適用新制（房地合一稅），之前取得適用舊制（財產交易所得稅）。取得日期以地政登記日為準，不是簽約日。這一步決定了後續所有計算方式。
算賣屋稅第一步是判斷稅制，取得日期決定一切。
從取得登記日算到出售登記日，就是持有期間。新制稅率依持有期間分為四級：2 年內 45%、2~5 年 35%、5~10 年 20%、超過 10 年 15%。差一天可能差 10% 稅率，務必精算。繼承、夫妻贈與可合併前手持有時間。
持有時間差一年，稅率差很多，務必精算到天。
課稅所得 ＝ 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額。取得成本依取得方式不同而異：買賣用實際購入價，繼承/贈與用公告現值。土地漲價總數額可從土增稅繳款書取得，用來避免與土增稅重複課稅。
賣屋是對獲利課稅，不是對成交價課稅。
確認是否符合特殊優惠或特殊計算方式：自用住宅（400 萬免稅額＋10%）、重購退稅、非自願因素（20%）、繼承（合併持有期間）、贈與（成本用公告現值）、夫妻贈與（沿用原價）。取得方式不同，稅額差距可達數倍。
取得方式不同，稅額差很大，一定要逐項檢查。
最後確認所有可扣除費用：仲介費、代書費、規費、印花稅、搬運費、改良費用等。每一筆都需要有收據或發票。無法舉證則以成交價 3% 推計。費用扣除越完整，課稅所得越低，稅額越少。最終稅額 ＝ 課稅所得 × 適用稅率。
少一張單據，稅可能多很多，保留所有費用憑證是關鍵。
DECISION FLOW
五個關鍵判斷，決定你要繳多少稅
取得時間
判斷稅制
2016/1/1 前 → 舊制 2016/1/1 後 → 新制
持有期間
判斷稅率
< 2年 45% / 2~5年 35% 5~10年 20% / > 10年 15%
是否自用
判斷優惠
設籍滿 6 年 + 無出租 → 400 萬免稅 + 10%
是否特殊
判斷修正
繼承/贈與/夫妻贈與 非自願/重購退稅
最後
算出稅額
課稅所得 × 適用稅率 ＝ 應繳房地合一稅
2016/1/1 前 → 舊制 2016/1/1 後 → 新制
< 2年 45% / 2~5年 35% 5~10年 20% / > 10年 15%
設籍滿 6 年 + 無出租 → 400 萬免稅 + 10%
繼承/贈與/夫妻贈與 非自願/重購退稅
課稅所得 × 適用稅率 ＝ 應繳房地合一稅
賣屋稅不是一個公式，是一連串判斷。每一步都可能改變最終稅額。
TAX LOGIC
完整理解稅務計算的底層邏輯
台灣賣屋稅制分為「新制」與「舊制」。2016/1/1 以後取得的不動產適用新制（房地合一稅），以實際交易獲利為課稅基礎，稅率 15%~45%。之前取得的適用舊制，分為「實價課稅」（有買賣契約可舉證）和「核定稅率」（無法舉證，由國稅局按房屋評定現值一定比率核定）兩種方式。
新制看獲利、舊制看房屋評定現值，計算方式完全不同。
新制（房地合一稅）稅率依持有期間遞減：2 年內 45%、2~5 年 35%、5~10 年 20%、超過 10 年 15%。自用住宅優惠稅率 10%（需符合條件）。非自願因素一律 20%。舊制則併入綜合所得稅，稅率依個人所得級距 5%~40%。外國人最低 35%。
持有越久稅率越低，但自用住宅 10% 是最優惠的稅率。
課稅所得 ＝ 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額。取得成本依方式不同：買賣用實際價格、繼承/贈與用公告現值、夫妻贈與沿用原價。土地漲價總數額可從土增稅繳款書取得。自用住宅另有 400 萬免稅額可扣除。
課稅所得不等於帳面獲利，還要扣除費用和土地漲價總數額。
可扣除的費用包括：仲介服務費、代書費、土地登記規費、印花稅、搬運費、契稅、改良費用（裝修）等。所有費用都需要有合法收據或發票作為憑證。無法提供證明時，國稅局以成交價額 3% 作為推計扣除額。費用扣除越完整，稅額越低。
每一張收據都是省稅的武器，無法舉證就只能用 3% 推計。
常見特殊情境包括：繼承（合併持有期間、成本用公告現值）、一般贈與（成本用公告現值、持有期間重算）、夫妻贈與（沿用原價、合併持有）、非自願因素（20% 優惠）、重購退稅（2 年內換屋可退稅）、法拍屋（取得價低但獲利高）。每種情境的計算方式都不同。
特殊情境不是例外，而是多數人都會遇到的真實狀況。
FAQ
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2016/01/01 後購入適用。持有 ≤ 2 年:45%;2-5 年:35%;5-10 年:20%;> 10 年:15%。自住優惠:400 萬免稅 + 超過部分 10%。
2016/01/01 前購入適用。依漲價倍數累進 20%-40%。長期持有減徵 + 自用住宅 10% 優惠稅率(每人一生一次)。
一般用地 1.0%-5.5% 累進。符合自住資格可申請 0.2% 優惠(每戶 / 全戶各限 1 處)。每年 11 月開徵。
自住 1.2%、非自住 3.6%。新法 2024/07 起區分囤房稅,持有 4 戶以上累進 2.0%-4.8%。每年 5 月開徵。
買賣契約印花稅 0.1%(賣方負擔)。所有權移轉登記時繳。
業界慣例 賣方 4%、買方 2%(可議)。雖非稅費,但是賣屋淨收益的重要扣項。
房地合一稅 (2.0 版,2021/07 起):依持有年數適用 15%-45% 稅率。持有 ≤ 2 年:45%;2-5 年:35%;5-10 年:20%;> 10 年:15%。自住優惠:持有滿 6 年、本人/配偶/未成年子女於該地辦理戶籍登記,可享 400 萬免稅 + 超過部分 10% 稅率(每人一生一次)。
持有期間判斷:2016/01/01 之前購入 = 舊制(土地交易免所得稅,只繳土增稅);2016/01/01 之後購入 = 新制(房地合一稅,財產交易所得稅)。一般而言短期持有(≤ 5 年)新制較不利,長期持有兩制差異較小。本工具自動依購入日期判斷適用稅制。
4 大條件全符合:(1) 房屋為本人 / 配偶 / 未成年子女設戶籍 連續滿 6 年;(2) 設籍期間無出租、無供營業使用;(3) 交易前 6 年內未適用過自住優惠;(4) 限本人 / 配偶 / 未成年子女名下持有。符合可享 400 萬免稅額 + 超過部分稅率 10%。
持有年數 = 賣出日 - 取得日(以日為單位,再換算年數)。繼承取得的年數可併入被繼承人持有期間(讓繼承人享更優稅率);夫妻贈與不重新起算。本工具自動處理日期計算,輸入購入日 + 賣出日即可。
是。一般用地地價稅 1.0%-5.5%(累進),符合自住資格(地上建物為本人 / 配偶 / 直系親屬實際居住、本人 / 配偶 / 直系親屬於該地辦戶籍)可申請 0.2% 優惠稅率。每戶限 1 處 / 全戶限 1 處(本人 + 配偶 + 未成年子女合計)。本工具自動代入優惠稅率。
可以。本工具提供「批次計算」功能,上傳 Excel 或手動輸入多筆物件,一次算出全部稅費 + 自動產生 PDF 報告。適合房仲一次幫多戶客戶算稅,或屋主自己比較不同售價對應的稅後實拿。
